Endreinigung bei Vermietung von Ferienwohnung
Wie berechnet man die Kosten und worauf sollte man achten?

Erfahren Sie, wie Sie die Kosten der Endreinigung bei der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen korrekt in Ihre Preiswerbung einbeziehen. Wussten Sie, dass die Ausweisung der Endreinigungskosten oft zu Abmahnungen führt? Der Artikel klärt auf, wie obligatorische und optionale Kosten transparent gemacht werden können. Er basiert auf der Preisangabenverordnung. Verschiedene Gerichtsurteile dienen als Grundlage. Diese sollen häufige Fragen beantworten. Es geht um Themen wie die Einbeziehung der Endreinigung in den Gesamtpreis. Auch die Preisangabe bei variabler Aufenthaltsdauer ist ein Thema.

Wichtige Fragen für Vermieter bei den Kosten der Endreinigung

Aus den komplexen Gesetzen ergeben sich für Vermieter von Monteurunterkünften und Ferienwohnungen einige Fragestellungen und Stolperfallen, wie die Endreinigung preislich in der Werbung ausgewiesen sein muss:

• Muss ich die Kosten der Endreinigung in den Gesamtpreis mit einfließen lassen, wenn der Kunde nicht wählen kann, ob er sie wünscht oder nicht? Stichwort Wahlleistungen
• Wie gebe ich die Preise bei einer Wahlleistung korrekt an?
• Wie berechne ich die Gesamtpreise, wenn mir noch nicht bekannt ist, wie lange die Mieter bleiben?
• Wie kalkuliere ich eine Endreinigung im vornherein, wenn die Preise für diese Leistung variieren?
• Was ist, wenn die Preise der Endreinigung variieren?

Die Beantwortung der Fragen können Sie mithilfe von Gesetzen und Gerichtsurteilen abarbeiten. Es gibt zahlreiche Gerichtsurteile zu der Thematik Ausweisung der Kosten für die Endreinigung. Die folgenden Punkte beschränken sich auf eine kleine Auswahl an Rechtsprechungen, anhand derer sich die Fragen gut beantworten lassen.

Rechtsgrundlagen für Preisangaben

Die Kosten der Endreinigung müssen Sie bei der Preiswerbung in den Endpreisen einrechnen. Grundlage für dieses Vorgehen bildet die Preisangabenverordnung (PAngV) § 1 (Link siehe unten). Der erste Absatz definiert unter anderem, welche Preisbestandteile in die Gesamtpreise einfließen müssen.

§1 Abs. 1 PAngV:

»(1) Wer Verbrauchern gemäß § 13 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gewerbs- oder geschäftsmäßig oder wer ihnen regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von Waren oder Leistungen gegenüber Verbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, hat die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Gesamtpreise). Soweit es der allgemeinen Verkehrsauffassung entspricht, sind auch die Verkaufs- oder Leistungseinheit und die Gütebezeichnung anzugeben, auf die sich die Preise beziehen. Auf die Bereitschaft, über den angegebenen Preis zu verhandeln, kann hingewiesen werden, soweit es der allgemeinen Verkehrsauffassung entspricht und Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen.«

In den weiteren Absätzen des § 1 der Preisangabenverordnung ist unter anderem auch definiert, in welcher Weise Sie die Preise darstellen müssen. Wenn Sie gegen §1 der PAngV verstoßen, verhalten Sie sich wettbewerbswidrig nach (§§ 3 Abs. 1, Abs. 2, 5 a Abs. 2, Abs. 3 Nr. 3 UWG). § 5 a Abs. 3 UWG (UWG = Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb).

Muss ich die Kosten der Endreinigung in den Gesamtpreis mit einfließen lassen, wenn der Kunde nicht wählen kann, ob er sie wünscht oder nicht?

Alle Kosten, welche obligatorisch sind, müssen Sie in den Endpreis mit einrechnen. Kosten für Zusatzleistungen, welche Sie nicht ausdrücklich als Wahlleistungen angeben, gelten als obligatorische Kosten. Dabei ist es völlig unerheblich, wie die jeweiligen Vermieter tatsächlich verfahren.

Der Bundesgerichtshof hat am 06.06.1991 zu diesem Thema ein Urteil gefällt: 

Auszug aus dem Urteil BGH Az. I ZR 291/89 vom 6. Juni 1991:

"… Die Beklagte ist nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Altern. 2 PAngV verpflichtet, bei der Angabe von Mietpreisen für Ferienwohnungen in ihrer Werbung Endpreise anzugeben, in welche die pauschal und in jedem Fall zu zahlenden Nebenkosten für Strom, Wasser, Gas und Heizung einbezogen sind und ebenso die von vornherein festgelegten Kosten für Bettwäsche und Endreinigung, sofern die Inanspruchnahme dieser Leistungen nicht ausdrücklich freigestellt ist….."

Ähnlich bezog das Landgericht Düsseldorf unter anderem dazu Stellung. 

Auszug aus LG Düsseldorf · Urteil vom 10. Oktober 2012 · Az. 12 O 301/12

"… Die Antragsgegnerin ist danach verpflichtet, bei der Angabe von Mietpreisen für Ferienwohnungen auf ihrer Internetseite Endpreise anzugeben, in die die von vornherein festgelegten Kosten für die Endreinigung einbezogen sind. Die Antragsgegnerin bietet auf ihrer Webseite Ferienwohnaufenthalte als einheitliche Leistung an, zu der auch die Endreinigungskosten gehören. Bei der Endreinigung handelt es sich gerade nicht um eine fakultative Zusatzleistung, sondern eine Leistung, die zwingend in Anspruch genommen werden muss. Unter Berücksichtigung des Ziels der PAngV, dem Verbraucher Klarheit über die Preise und deren Gestaltung zu verschaffen und zu verhindern, dass er sich seine Preisvorstellungen anhand untereinander nicht vergleichbarer Preise bilden muss, ist ein Endpreis anzugeben, der sich auf das einheitliche Leistungsangebot bezieht (LG Rostock Beck RS 2012, 16099 – Beck – online)"

Auch das Landgericht Wiesbaden verbot im Urteil vom 18. September 2015, 

1. 13 O 5/15, die Kosten der obligatorischen Endreinigung gesondert auszuweisen. 

Eine weitere Auslassung zu diesem Thema lässt sich dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm entnehmen. 

Auszug aus dem Urteil des OLG Hamm vom 04.06.2013, Az.: 4 U 22/13

"… Wer als Anbieter von Leistungen gegenüber Letztverbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, muss nach § 1 Abs. 1 S. 1 PAngV die Endpreise angeben. Darunter sind die Preise zu verstehen, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (vgl. BGH GRUR 210, 744 -Sondernewsletter). Für die beworbene und hier sogar schon angebotene Vermietung der Ferienwohnung musste nicht nur der saisonbedingt unterschiedliche Bruttopreis für die tageweise Überlassung der Wohnung angegeben werden. In die Preisangaben mussten vielmehr grundsätzlich auch die in jedem Fall zu zahlenden und vorher festgelegten Kosten für die Endreinigung einbezogen werden. Denn es ist insoweit entscheidend, dass es sich aus der maßgeblichen Sicht des von der Werbung angesprochenen Verbrauchers bei der Gebrauchsüberlassung und obligatorischen Endreinigung der Ferienwohnung um ein einheitliches Leistungsangebot im Rahmen der Nutzung der Wohnung zu Urlaubs- und Erholungszwecken handelt, das auch Gegenstand eines einheitlichen Vertragsschlusses werden soll (vgl. BGH GRUR 1991, 845, 846 -Nebenkosten)….."

Weiter heißt es…

"… Ein in der fehlenden Endpreisangabe zu sehender Wettbewerbsverstoß beeinträchtigt auch spürbar die Interessen der Marktteilnehmer, also der Verbraucher und der Mitbewerber. Es kann nicht entscheidend sein, ob und warum einige Verbraucher mit der getrennten Angabe der jeweiligen Tagespreise und der zusätzlichen Angabe der obligatorischen Endreinigungskosten besser klarkommen könnten. Es war schließlich der Gesetzgeber, der in allen Fällen, in denen wie hier eine Endpreisangabe möglich ist, zum Zwecke der Vereinheitlichung und besseren Vergleichbarkeit eine solche Angabe für erforderlich hält. Dieses gesetzliche Erfordernis können die Gewerbetreibenden mit Unterstützung der Gerichte nicht dahin abändern, dass eine Preisangabe mit fehlender Endpreisangabe in bestimmten Fällen, deren Abgrenzung auch noch sehr schwierig wird, für klarer gehalten und damit sanktionslos hingenommen wird. Die gesetzliche Regelung begrenzt zugleich auch die Berufsausübungsfreiheit der gewerblichen Anbieter im Sinne des Art. 12 GG. Der Mitbewerber, der die Endreinigungskosten immer einbezieht, wird bei seinem Tagespreis auf den ersten Blick schon deshalb nicht unerheblich höher liegen. Denn entweder ist sein Preis für den ersten Tag ganz erheblich höher oder der Tagespreis insgesamt, wenn er die Kosten anteilig auf sämtliche Miettage umlegt. Das kann auch dann einen nicht unerheblichen Vorteil für die Beklagten darstellen, wenn sie später eindeutig auf die zusätzlich anfallenden Endreinigungskosten hinweisen. In jedem Fall wird entgegen dem Gesetzeszweck der Preisvergleich erschwert. Es kommt hinzu, dass die Annahme einer Bagatelle in solchen Fällen gerade auch wegen der entgegenstehenden gesetzlichen Regelung rechtlich nicht möglich ist. Bei der Pflicht zur Angabe des Endpreises geht es ebenso wie bei der Angabe des Grundpreises um eine Information, die dem Verbraucher aufgrund einer gemeinschaftsrechtlichen Verordnung nicht vorenthalten werden darf. Art. 3 Abs. 4 der den Verbraucherschutz bei Preisangaben regelnden Richtlinie 98 / 6 / EG schreibt vor, dass bei dem Angebot solcher Leistungen der Endpreis angegeben werden muss. Es geht deshalb bei der Endpreisangabe zugleich um eine Information im Sinne des § 5a Abs. 4 UWG. Wird eine solche Information nicht erteilt und allein dadurch eine Pflicht zur Aufklärung verletzt, so folgt aus dem Zusammenspiel von § 5a Abs. 2, 3 und 4 UWG, dass dem Verbraucher eine Information vorenthalten wurde, die als wesentlich gilt. Das könnte neben einem Rechtsbruch nach § 4 Nr. 11 UWG i.V.m. § 1 PAngV zugleich auch zur Annahme einer Fehlvorstellung des unzureichend informierten Verbrauchers und einer sich daraus ergebenden relevanten Irreführung führen (Köhler/Bornkamm, UWG, 29. Auflage, § 5a Rdn. 57, 44, 29). Für eine Verneinung der Spürbarkeit des Wettbewerbsverstoßes nach § 3 Abs. 2 UWG bleibt dann kein Raum mehr, auch wenn hier eine Irreführung durch Unterlassen nicht ausdrücklich geltend gemacht wird….."

Wie gebe ich die Preise bei einer Wahlleistung korrekt an?

Rechtsprechungen machen deutlich, dass Sie optionale und frei wählbare Kosten, klar und ausdrücklich als solche deklarieren müssen. Der Verbraucher muss genau wissen, ob er die jeweilige Leistung frei wählen kann oder in Anspruch nehmen muss.

Das Oberlandesgericht Braunschweig hatte in dem Beschluss vom 08.04.2015,

1. 1. : 2 U 50/14, festgestellt, dass der Beklagte die Endreinigung als obligatorische Leistung in den Gesamtpreis mit aufnehmen hätte müssen. Dieser hatte angeführt, der Kunde könne über die Inanspruchnahme der Leistung frei entscheiden. Allerdings hatte der Beklagte in seinem Angebot nicht ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich um ein Wahlangebot handelt.

Eine ähnliche Bewertung zu dem Thema ist in dem Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 18.09.2015, Az. 13 O 5/15) gegeben.

Wie berechne ich die Gesamtpreise, wenn mir noch nicht bekannt ist, wie lange die Mieter bleiben?

Werben Sie mit Preisen, ist die Frage durchaus berechtigt, wie Sie bereits Endpreise mit den obligatorischen Kosten der Endreinigung einkalkulieren können. Ihnen ist ja gar nicht bekannt, wie lange die zukünftigen Gäste bleiben. Hierzu schlagen die Gerichte vor, die Kosten der Endreinigung für den ersten Buchungstag einzurechnen beziehungsweise auf die Mindestbuchungstage aufzuteilen.

Die Gerichte lassen den Einwand nicht gelten, dass die Aufenthaltsdauer der zukünftigen Gäste nicht bekannt ist. Sie bestehen darauf, dass die Kosten für obligatorische Leistungen bei der Preiswerbung in den Endpreis fließen.

Das Oberlandesgericht Hamm schlägt vor, die Reinigungsleistung in den ersten Tag einzubeziehen, und weitere Tage werden dann günstiger.

Auszug des Urteils OLG Hamm vom 04.06.2013, Az.: 4 U 22/13

"… An der Verpflichtung zur Angabe eines Endpreises, der auch die Kosten für die obligatorische Endreinigung einbezieht, ändert sich im vorliegenden Fall auch nichts dadurch, dass im Hinblick auf die hier vorliegenden Tagespreisangaben von vorneherein nicht bekannt ist, für wie viele Tage der Verbraucher das Objekt anmietet. Wenn das Objekt im Rahmen der Mindestmietdauer nur für einen Tag vermietet wird, so ist als Endpreis der jeweilige Tagessatz zuzüglich der Endreinigungskosten zu zahlen, also in der Nebensaison 70,00 €. Dieser Endpreis kann und muss dann zwangsläufig auch angegeben werden. Es kann und darf insoweit nichts anderes gelten, als wenn der Preis für die Vermietung nur pro Woche angegeben wird. Wenn das Objekt länger als einen Tag vermietet wird, ist für den ersten Tag weiterhin 70,00 € und für jeden weiteren Tag der jeweilige Tagessatz zu zahlen, also in der Nebensaison jeweils 40,00 € für jeden weiteren Tag. Wieso eine solche Preisangabe für Preisvergleiche unklarer sein soll, als die beanstandete Preisangabe ohne die Einbeziehung der Kosten für die Endreinigung, ist nicht ersichtlich. Es ist beim Angebot von Reiseleistungen nicht unüblich, dass sich je nach Reisedauer unterschiedliche Preise ergeben können. Es kann ohne Weiteres mit einem Hinweis erläutert werden, dass sich der höhere Endpreis für den ersten Tag wegen der Einbeziehung der Endreinigungskosten ergibt, die dann bei den Folgetagen nicht mehr zu berücksichtigen sind…."

Düsseldorf, Urteil vom 10.10.2012, Az.: 12 O 301/12: Das Landgericht Düsseldorf schlägt vor, den Preis der Endreinigung auf Mindestbuchungstage aufzuteilen.

"… Die Antragsgegnerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Endpreis nicht unabhängig von der Aufenthaltsdauer berechnet werden kann. Eine solche Endpreisabgabe kann gegebenenfalls dadurch erfolgen, dass die Kosten der Endreinigung auf den Preis der Mindestaufenthaltstage verteilt wird…."

Wie kalkuliere ich eine Endreinigung bereits im vornherein, wenn die Preise für diese Leistung variieren?

Wenn Sie fünf oder weniger Personen beherbergen, können Sie keine variablen Kosten für die Endreinigung geltend machen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 10.10.2012, Az. 12 O 301/12. Das Landgericht Düsseldorf weist darauf hin, dass variable Reinigungskosten erst bei mehr als fünf Personen entstehen.

"Die Antragsgegnerin kann sich nicht darauf berufen, dass es sich bei den Endreinigungskosten um variable Kosten handelt. Der Betrag von 50,00 Euro fällt gerade unabhängig der Anzahl der Personen an, die das Objekt nutzen. Variabel sind die Kosten nur, soweit das Objekt von mehr als fünf Personen genutzt wird."

Abmahnungen als Schikane oder sinnvoll?

Die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs wacht über die Einhaltung der Preisangabenverordnung. Im Namen der Verbände und Unternehmen führt sie unter anderem Klagen gegen Vermieter, die gegen das Wettbewerbsrecht verstoßen.

In vielen Fällen handeln Vermieter von Ferienwohnungen oder Monteurunterkünften nicht in böser Absicht. Sie tun sich häufig als Unerfahrene schwer, alle Gesetze bei Preisangaben zu beachten. Gleichzeitig sind jedoch die Gesetze für Verbraucher und Mitbewerber gemacht.

Verbraucher sollen Angebote vergleichen können und wissen, welche Kosten sie bei den jeweiligen Angeboten erwarten. Sie werden via Gesetz vor bösen Überraschungen geschützt.

Auch Sie als Vermieter werden vor Mitbewerbern geschützt, die sich durch irreführende, fehlende oder falsche Angaben Vorteile verschaffen. Daher sind die Gesetze sinnvoll für Mieter und Vermieter.

Allerdings sind gerade unerfahrene Vermieter dabei überfordert, Gesetze richtig zu interpretieren. Damit verstoßen Sie häufig, ohne es zu wissen, und ohne böse Absicht, gegen geltendes Recht und sehen sich plötzlich durch Abmahnungen wegen unlauterem Wettbewerb konfrontiert.

Nicht alle Abmahnungen sind berechtigt. Es ist immer sinnvoll, einen Fachanwalt hinzuzuziehen, wenn Abmahnungen ins Haus flattern oder gerichtliche Auseinandersetzungen drohen.

Beispiel für Preisangaben mit Endreinigung

Mit einem vereinfachten Beispiel einer Preiswerbung können Sie nachvollziehen, welche Preisangaben abmahnsicher oder abmahnwürdig sein könnten. Sie zeigen einige Fehler auf, die bei der Preiswerbung mit Endreinigung entstehen könnten und wie eine verständliche Preisübersicht aussehen könnte.

Der Verbraucher hat keine Wahlmöglichkeit, ob er die Abschlussreinigung selbst vornimmt beziehungsweise veranlasst oder nicht.

Diese Angabe sollte keine Beanstandung bezüglich Berechnung mit Endreinigung nach sich ziehen. Die Kosten für die Endreinigung sind in den Endpreis einbezogen.

Der Zusatz "inklusive Endreinigung" wäre dabei wohl nicht einmal notwendig, da die Gäste auch ohne diese Angabe davon ausgehen dürfen, dass diese bereits enthalten ist. Dennoch sind die Angaben bei gestaffelten Preisen für die Preistransparenz sinnvoll.

Im zweiten Beispiel weisen Sie die Zusatzleistung gesondert aus. Der Verbraucher kann aber dem Angebot nicht entnehmen, ob er die Leistung in Anspruch nehmen muss oder sich selbst dazu entscheiden kann. Dazu fehlt in diesem Beispiel die Information.

Selbst, wenn sich später herausstellt, dass die Endreinigung optional ist, haben Sie als Vermieter gegen das Wettbewerbsrecht verstoßen. Sie haben nicht eindeutig bereits bei dem Angebot die Wahlmöglichkeit ausgewiesen. Wie Sie anschließend praktisch verfahren, ist dabei unerheblich.

Hier geben Sie an, dass der Mieter die Serviceleistung wahlweise in Anspruch nehmen darf oder sich selbst darum kümmert. Allerdings fehlt die Preisangabe. Führen Sie diese nicht deutlich sichtbar an, riskieren Sie als Anbieter eine Abmahnung.

Mietern ist laut Rechtsprechung nicht zuzumuten, dass sie sich die Preise selbst heraussuchen, kalkulieren oder beim Vermieter nachfragen müssen.

Mit diesen Angaben weiß der Mieter, dass er eine Endreinigung frei wählen darf und wie viel sie kostet. Er kann wählen, ob er sich um die Reinigung selbst kümmert und weiß, wie viel er bezahlen muss, wenn der diese Ihnen als Vermieter überlässt.

Der Verbraucher weiß, dass er die Endreinigung bei einem Übernachtungspreis von 160 Euro selbst durchführen oder eigenständig auf eigene Kosten jemanden für diese Leistung engagieren muss.

Fazit

Bei Preisangaben warten einige Fallstricke auf unerfahrene Vermieter von Monteurwohnungen oder Ferienimmobilien. Zahlreiche Abmahnungen bezüglich Preisgestaltung der Endreinigung wurden von Gerichten bestätigt.

Werben Sie mit Preisen, achten Sie darauf, die Endreinigung korrekt in den Endpreis einzubinden oder vorschriftskonform als wählbare Zusatzleistung auszuweisen. Die Kosten der Endreinigung, müssen sich im Endpreis wiederfinden und dürfen nicht gesondert ausgewiesen werden.

Wenn Sie zweifeln, wie diese Zusatzkosten in den Gesamtpreis einfließen sollen, wenn Ihnen nicht bekannt ist, wie lange potenzielle Gäste bleiben, müssen Sie dennoch eine Lösung finden.

Hierzu gibt es Modelle mit gestaffelter Preisberechnung. So können Sie die Kosten auf den ersten Buchungstag oder Mindestbuchungstage umlegen. Folgebuchungstage sind entsprechend günstiger.

Bieten Sie die Endreinigung als wählbare Zusatzleistung an, müssen Sie diese korrekt ausweisen. Sie müssen im Preisangebot ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Leistung wählbar ist. Außerdem müssen Verbraucher auf den ersten Blick sehen, welche Kosten auf sie zukommen. Es ist ihnen nicht zuzumuten, die Preise zu erfragen, berechnen oder heraussuchen zu müssen.

Die Vorschriften über die Preiswerbung helfen sowohl Verbrauchern als auch Vermietern von Ferienimmobilien und Monteurwohnungen.

Verbraucher können Angebote direkt miteinander vergleichen und werden nicht durch irreführende oder unvollständige Angaben durch zusätzliche Kosten überrascht. Sie als Vermieter profitieren durch fairen Wettbewerb, bei welchem sich nicht Einzelne durch irreführende Angaben gegenüber anderen Mitbewerbern Vorteile verschaffen.

Das heißt aber nicht, dass Angebote mit irreführenden Preisangeboten immer vorsätzlich eingestellt werden. Vielmehr weisen häufig unerfahrene Vermieter Preise ohne böse Absicht in nicht gesetzlich vorgesehener Weise aus. Häufig ist es schwer, sich im Wettbewerbsrecht zurechtzufinden.

Zu dieser Thematik finden Sie zahlreiche hilfreiche Informationen bei der Zentrale gegen unlauteren Wettbewerb und Hilfe bei Fachanwälten. Auch Deutschland-Monteurzimmer.de bietet Ihnen viele hilfreiche Informationen und Hilfestellungen zu dem Thema Vermietung von Monteurunterkünften und Ferienimmobilien.

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Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

• Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / Preisangabenverordnung (PAngV)