Einfach erklärt: Zweckentfremdung von Wohnraum
So vermieten Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Monteurzimmer legal

Was ist mit Zweckentfremdung gemeint?

Manchmal werden Wohnungen anders genutzt, als sie eigentlich sollten. Zum Beispiel als Büro, Laden, Ferienwohnung oder Monteurzimmer. Das nennt man Zweckentfremdung. Meistens ist das nicht erlaubt. Denn in vielen Städten gibt es nicht genug Wohnungen. Deshalb gibt es Regeln, damit die Wohnungen auch zum Wohnen genutzt werden.

Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?

Wohnraum ist zum Wohnen da. Soviel ist nun klar. Was aber, wenn jemand eine Wohnung als Büro, Laden oder Ferienwohnung nutzen möchte?

Wenn es nicht genug Wohnungen gibt, können die Bundesländer die Vermietung an Touristen oder Monteure verbieten. Jede Stadt kann selbst entscheiden, ob sie das Verbot möchte.

Ausnahmen gibt es, wenn die Nutzung im öffentlichen Interesse ist oder wenn der Raum nach Mai 1990 mit viel Aufwand in Wohnraum umgewandelt wurde. Was vorher Gewerbe war, darf auch Gewerbe bleiben.

Für alle anderen Wohnungen gilt: Wer sie als Ferienwohnung vermieten oder als Monteurwohnung anbieten will, braucht eine Genehmigung. Sonst droht eine Strafe.

Bundesländer wenden Gesetz unterschiedlich an

Nicht jedes Bundesland nutzt das Gesetz gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum auf die gleiche Weise. Jedes Bundesland entscheidet selbst, ob es das Gesetz anwendet. Es darf das Gesetz aber nur nutzen, wenn es zu wenige Wohnungen gibt.

Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Mecklenburg-Vorpommern und das Saarland wenden das Gesetz an (Stand September 2024). Die Gesetze tragen in den Bundesländern unterschiedliche Namen. In Bayern nennt man es zum Beispiel „Zweckentfremdungsgesetz“. In Hamburg heißt es „Wohnraumschutzgesetz“. In Nordrhein-Westfalen und im Saarland nennt man es „Wohnungsaufsichtsgesetz“.

Es gibt zwei Unterschiede bei den Gesetzen:

1. Was genau Zweckentfremdung ist.
2. Wie hoch die Strafe für Zweckentfremdung ausfällt.

Das gilt in den einzelnen Bundesländern (Stand August 2024)

In Deutschland gibt es kein gemeinsames Gesetz, um Wohnungen zu schützen. Jedes Bundesland hat eigene Regeln. Die Vorschriften und Strafen sind unterschiedlich. Hier ist eine kurze Zusammenfassung:

Baden-Württemberg

Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG)

• Regeln: Zweckentfremdung liegt vor, wenn mehr als die Hälfte der Wohnung für Geschäfte genutzt wird. Die Wohnung wird baulich so verändert, dass man nicht mehr darin wohnen kann. Auch die Vermietung an Touristen für mehr als zehn Wochen im Jahr zählt dazu. Ein Leerstand von mehr als sechs Monaten gilt ebenfalls als Zweckentfremdung.
• Strafen: Die Stadt bestimmt die Höhe der Geldstrafe. Es gibt keine genauen Vorgaben.

Bayern

Bayerisches Gesetz zur Regelung des Rechts der Wohnraummietverhältnisse (BayWoBindG) - Abschnitt über Zweckentfremdung

• Regeln: Zweckentfremdung liegt vor, wenn mehr als die Hälfte der Wohnung für Geschäfte genutzt wird. Leerstand von mehr als drei Monaten gilt auch als Zweckentfremdung. Bauliche Veränderungen, die das Wohnen unmöglich machen, gehören ebenfalls dazu.
• Strafen: Strafen können bis zu 500.000 Euro betragen.

Berlin

Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG)

• Regeln: Zweckentfremdung liegt vor, wenn die Wohnung kurzfristig, z.B. tageweise oder wochenweise, vermietet wird. Bauliche Veränderungen oder ein Leerstand von mehr als sechs Monaten zählen auch dazu.
• Strafen: Die Höhe der Strafen ist nicht genau festgelegt. Es wird erwartet, dass das Gesetz bald strenger wird.

Hamburg

Gesetz zur Begrenzung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Wohnraumschutzgesetz - WoSchG)

• Regeln: Die Regeln sind ähnlich wie in Berlin. Zweckentfremdung liegt vor, wenn die Wohnung kurzfristig, z.B. tageweise oder wochenweise, vermietet wird. Bauliche Veränderungen oder ein Leerstand von mehr als sechs Monaten zählen auch dazu. Allerdings ist die Vermietung an Touristen strenger geregelt als in Berlin.
• Strafen: Strafen können bis zu 500.000 Euro betragen.

Nordrhein-Westfalen

Gesetz zur Regelung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Wohnraumzweckentfremdungsgesetz - WoZwEWG NRW)

• Regeln: Eine Wohnung darf nicht länger als sechs Monate leer stehen. Mehr als die Hälfte der Wohnung geschäftlich zu nutzen, gilt als Zweckentfremdung. Auch bauliche Veränderungen, die das Wohnen unmöglich machen, gehören dazu.
• Strafen: Strafen können bis zu 100.000 Euro betragen.

Mecklenburg-Vorpommern

Gesetz zur Verhinderung der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz - ZwVbG M-V)

• Regeln: Eine Wohnung darf nicht länger als sechs Monate leer stehen. Die Nutzung von mehr als der Hälfte für Geschäfte zählt auch hier als Zweckentfremdung. Bauliche Veränderungen, die das Wohnen unmöglich machen, gelten ebenfalls als Zweckentfremdung.
• Strafen: Strafen können bis zu 50.000 Euro hoch sein.

Andere Bundesländer:

Einige Bundesländer haben kein eigenes Gesetz. In manchen Bundesländern sind die Gesetze noch nicht in Kraft.

Rechtliche Grauzonen und negative Auswirkungen der Verordnung

Die genannten Gesetze zum Schutz von Wohnraum entstanden aus der Not. Das merkt man ihnen an. Viele Fragen lassen sie offen. Sie haben auch rechtliche Grauzonen geschaffen.

Touristischer Aufenthalt oder kurze Verlegung des eigenen Wohnortes?

Ein Problem bei der Vermietung von Wohnungen ist, wie lange jemand die Wohnung mietet. Nur so kann man sicherstellen, dass die Wohnung nicht anders genutzt wird, als erlaubt.

Wie ist es, wenn man für eine kurze Zeit an Studierende vermietet? Oder an Künstler, die nur für eine Weile in Berlin bleiben wollen?

Wann ist es noch ein touristischer Aufenthalt? Wann zieht jemand nur für eine begrenzte Zeit richtig um?

Es gibt keine klaren Regeln. Das Gesetz sagt aber, dass es ein Problem sein kann, wenn man die Miete nur für Tage oder Wochen berechnet. Ein weiteres Problem ist, wenn der Preis viel höher ist als bei normalen Mietwohnungen.

Auch der Grund, warum der Mieter einzieht, ist wichtig. Es ist egal, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert ist.

Man kann eine besondere Genehmigungen zur Vermietung an Urlauber und Monteure bekommen. Dies kann der Fall sein, wenn die Wohnung zum Beispiel nicht geeignet ist, um dort dauerhaft dort zu wohnen. (Die Kriterien hierfür finden sich weiter unten im Text)

Zeitliche Befristung deutet nicht generell auf Zweckentfremdung

Eine Wohnung für eine bestimmte Zeit zu vermieten, heißt nicht, dass man sie falsch verwendet.

Die Stadt München hat zum Beispiel wichtige Dinge dazu gesagt:

Es ist okay, eine Wohnung für eine begrenzte Zeit zu mieten. Aber es gibt Regeln, die man beachten muss.

Man sollte die Wohnung für mindestens zwei Monate vermieten. Es ist nicht erlaubt, sie nur für ein paar Tage oder wenige Wochen zu vermieten. Eine Miete für längere Zeit heißt „langfristig“, wenn der Mietvertrag mindestens sechs Monate dauert.

Einige Auswirkungen: Längere Mietzeiten und höhere Preise

Einige Vermieter und Vermieterinnen, die Wohnungen für kurze Zeit vermieten, verlangen jetzt, dass man die Wohnung mindestens drei Monate mietet. Sie bieten die Wohnungen auch nicht mehr als Ferienwohnungen oder Zimmer für Monteure an. Stattdessen sagen sie, dass die Wohnungen für Menschen sind, die für eine gewisse Zeit woanders wohnen wollen oder müssen.

Eine andere Möglichkeit für Vermieter von Monteurzimmern ist, einen längeren Vertrag mit großen Firmen oder Arbeitsvermittlern abzuschließen. Diese benötigen oft solche Zimmer.

Wer Zimmer in seiner eigenen Wohnung vermieten möchte, muss mindestens die Hälfte der Wohnung selbst bewohnen. In diesem Fall muss man nicht viele Regeln beachten.

Schwierige Situation für Vermieter, Probleme für die Unterbringung von Monteuren

Die Vermieter haben ein großes Problem wegen der neuen Gesetze. Sie haben viel Geld für ihre Wohnungen ausgegeben, um diese an Urlauber oder Monteure zu vermieten.

Auch Firmen sind betroffen, die ihre Monteure und Arbeiter für einige Wochen in diese Orte schicken. Für die Monteure wird es dadurch schwieriger. Sie müssen dann vielleicht wieder in Pensionen oder Hostels übernachten, wo sie weniger Privatsphäre haben.

Vermietung von "echten" Zweitwohnungen

Wer in Berlin eine Zweitwohnung hat, braucht eine Genehmigung. Er benötigt diese, um die Wohnung während seiner Abwesenheit als Ferienwohnung zu vermieten. Auch für die Vermietung an Handwerker ist eine Erlaubnis nötig. Die Stadt oder Kommune darf diese Erlaubnis nicht verweigern, indem man nur auf das Gestz der Zweckentfremdung hinweist.

Das Berliner Verwaltungsgericht entschied das 2016. Es sagte, dass durch die Vermietung solcher Zweitwohnungen kein Wohnraum verloren geht. Zwar ist die Vermietung eine "Zweckentfremdung". Aber die Wohnung bliebe sonst leer. Deshalb hat dies keinen Einfluss auf den Wohnraum.

Unterschied zwischen „echter“ und „unechter“ Zweitwohnung

Ein anderes Urteil schränkte diese Regelung ein. Sie gilt nur für „echte“ Zweitwohnungen. Ein Eigentümer wollte eine Ausnahmegenehmigung. Er hatte in einem Mehrfamilienhaus, in dem er selbst wohnt, eine zweite Wohnung angemeldet. Diese sollte von Verwandten und Freunden genutzt werden. Trotzdem wies das Gericht seine Klage ab.

Berliner Urteil bietet in anderen Städten und Regionen keine Rechtssicherheit

Ein Gericht in Berlin hat ein Urteil gefällt. Aber dieses Urteil gilt nur in Berlin und gibt in anderen Städten keine Sicherheit.

In Berlin könnte jemand rein theoretisch sagen, dass er eine zweite Wohnung hat, die er manchmal selbst nutzt. Dann könnte er die Wohnung legal an Touristen oder Arbeiter vermieten. Aber bei Problemen muss man nachweisen, warum man diese Wohnung hat.

Für eine zweite Wohnung muss man zudem extra Steuern zahlen.

In München zum Beispiel hatte ein Zahnarzt eine Wohnung für eine Patientin gemietet, nutzte sie aber nicht selbst. Das Gericht in München sagte, das sei nicht erlaubt. Der Zahnarzt musste 4.000 Euro Strafe zahlen, auch wenn er die Wohnung nicht als Ferienwohnung vermietet hatte.

Antrag auf Genehmigung zur Zweckentfremdung

Das Gesetz erlaubt, eine Wohnung auch für geschäftliche Zwecke zu nutzen. Dafür braucht man aber immer eine Erlaubnis. Man braucht keine Erlaubnis, wenn ein "Negativtest" dies zeigt. Der Test beweist, dass die geschäftliche Nutzung oder Vermietung der Wohnung ohne Erlaubnis möglich ist.

Gründe für eine Erlaubnis

Eine Erlaubnis wird normalerweise nur dann gegeben, wenn:

• Das private Interesse wichtiger ist als das öffentliche Interesse. Zum Beispiel, wenn es wirklich um eine Zweitwohnung geht oder jemand seine Lebensgrundlage verlieren würde.
• Es wichtig ist, die Wohnung wie bisher zu nutzen, zum Beispiel für soziale Zwecke.
• Der Eigentümer neuen Wohnraum anbietet oder Geld als Ausgleich bezahlt.

Ausgleichszahlungen für die zweckentfremdete Nutzung möglich

Es gibt eine Möglichkeit, Geld zu zahlen, wenn du eine Wohnung anders nutzt, als erlaubt.

Wie viel Geld du zahlen musst, hängt davon ab, wie du die Wohnung nutzt. Wenn du zum Beispiel Ferienwohnungen oder Zimmer für Arbeiter vermietest, zahlst du in Berlin 5 Euro pro Quadratmeter im Monat.

In der Stadt Konstanz musst du so viel zahlen, wie eine ähnliche Wohnung normalerweise kostet. Das Geld wird verwendet, um neue Wohnungen zu bauen.

Wenn du eine Wohnung mit 100 Quadratmetern hast und sie 20 Tage im Monat für je 90 Euro pro Tag vermietest, musst du 500 Euro im Monat zahlen. Am Ende bleiben dir rund 1.300 Euro, die du versteuern musst. Das macht Ferienwohnungen und Arbeiterzimmer in diesen Städten teurer.

Es gibt eine Möglichkeit, weniger zahlen zu müssen. Das ist der Fall, wenn diese Zahlungen dein Leben gefährden und du dadurch fast kein Geld mehr hast. Allerdings ist das für Vermieter von Ferienwohnungen oder Zimmern für Arbeiter eher selten möglich. Diese Regel gilt nur, wenn die Person nicht nur von dieser speziellen Vermietung abhängig ist.

Antrag stellen und Fristen

Man stellt den Antrag auf Genehmigung bei der zuständigen Behörde in der Region. In Bayern entscheidet die Gemeinde innerhalb von drei Monaten. Wenn die Gemeinde keine Entscheidung trifft und nichts vorher mitteilt, gilt der Antrag als genehmigt.

In Berlin entscheiden die Bezirksämter über die Genehmigung. Diese haben acht Wochen Zeit. Nach Vorankündigung kann die Frist um sechs Wochen verlängert werden. Überschreiten die Fristen, gilt der Antrag als bewilligt.

Sowohl der Eigentümer als auch ein Mieter kann den Antrag stellen. Dies ist interessant, wenn der Mieter glaubhaft nachweisen kann, dass er seinen Lebensmittelpunkt für eine befristete Dauer verlegen möchte.

Wohnung für eine längere Zeit vermieten

Sie können Ihre Wohnung zur Miete anbieten, wie es im normalen Wohnungsmarkt üblich ist. Dabei gelten die normalen Mietregeln. Prüfen Sie, ob Sie den Mietvertrag für eine bestimmte Zeit befristen können. So haben Sie später die Freiheit, neu zu entscheiden, falls sich die Gesetze ändern. Dann können Sie Ihre Wohnung auch wieder für kürzere Zeit vermieten.

Gesetze zum Schutz von Wohnraum gelten meistens nur für fünf Jahre. Solche Gesetze dürfen nur gemacht werden, wenn es eine echte Gefahr für den Wohnungsmarkt gibt und andere Lösungen nicht ausreichen. Der Staat prüft die Lage regelmäßig und sucht auch nach anderen Wegen.

Den Sinn der Maßnahmen hinterfragen

In Hessen haben die Verantwortlichen entschieden, kein neues Gesetz zu machen. Es sollte regeln, wie leerstehende Häuser genutzt werden. Die Regierung denkt, dass ein strenges Gesetz mehr schaden als nützen könnte.

Stattdessen möchte die Regierung die Besitzer leerstehender Häuser überzeugen, diese für eine Weile als Wohnraum zu verwenden.

Ohne dieses Gesetz müssen die Besitzer keine Strafen befürchten. Es gibt keine Regel, dass die Häuser für einen festen Zweck genutzt werden müssen.

Einzelne Personen können an diesen Entscheidungen nichts ändern. Vereine und Organisationen halten die Entscheidungen im Auge und machen Vorschläge.

Finanziellen Handlungsspielraum überprüfen: Lohnen sich Ersatzleistungen?

In Berlin und Bayern ist eine Aufhebung der Gesetze auf absehbare Zeit nicht in Sicht. Wollen Sie hier weiterhin Wohnraum als Ferienwohnung anbieten, müssen Sie für Ersatz sorgen oder Geldleistungen erbringen. Kalkulieren Sie gründlich, ob sich die Investition für Sie lohnt.

Achten Sie auf die besonderen Regeln in Ihrer Stadt, wenn Sie sich die verschiedenen Möglichkeiten anschauen. In Konstanz dürfen Sie weiterhin eine Ferienwohnung vermieten. Dies gilt, wenn die Wohnung schon vor dem neuen Gesetz als Ferienwohnung genutzt wurde.

Kooperationen eingehen und für Dauergäste inserieren

Für Monteurzimmer sieht die Gesamtsituation weniger schlecht aus. Sie müssen dafür Mieter finden, die mehrere Monate vor Ort sind. Alternativ können Sie ein Zimmer in Ihrem selbst genutzten Haus als Monteurzimmer anbieten.

Überprüfen, ob die Wohnung als Wohnraum geeignet ist: Kann man dort dauerhaft leben?

Damit eine Wohnung als Wohnraum gilt, muss sie bestimmte Dinge erfüllen. Man muss dort dauerhaft leben können. In der Küche oder Koch-Ecke braucht es Anschlüsse für den Herd und einen Wasserhahn für das Waschbecken. Außerdem muss man lüften können. Eine Wohnung sollte auch eine eigene Toilette oder ein Badezimmer haben.

Es ist wichtig zu prüfen, ob die eigene Wohnung diese Anforderungen erfüllt. Dadurch kann man vielleicht eine Erlaubnis für Ausnahmen bekommen. Aber man sollte vorsichtig sein. Für Ferienwohnungen und Zimmer für Arbeiter gibt es eigene Regeln. Diese müssen Sie befolgen.

Sind Sie von einem Gesetz betroffen, das sagt, dass die Wohnung anders genutzt werden darf? Dann sollten Sie einen Anwalt fragen. Sie können Geld sparen, wenn Sie sich mit anderen Betroffenen zusammentun.