Untervermietung von Wohnraum
Was sollten Sie beachten?

von Deutschland-monteurzimmer.de | 4 Minuten
Vermieter Informationen

Fragen Sie sich vielleicht: "Darf ich als Mieter mein Zimmer untervermieten und welche Bedingungen müssen dafür erfüllt sein?" Die Antwort darauf ist, dass sowohl Mieter als auch Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen Zimmer untervermieten dürfen. Für Mieter ist jedoch das Einverständnis des Vermieters entscheidend, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Es ist zudem wichtig, sich über die Haftung bei eventuellen Schäden durch Untermieter klar zu sein. Unser Ratgeber erklärt, wie Sie bei einer genehmigten Untervermietung vorgehen sollten. Dazu gehört die Kommunikation mit Ihrem Vermieter über den zukünftigen Untermieter. Außerdem bekommen Sie Tipps zur Vertragsgestaltung und behandelt auch die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen.

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Untervermietung von Zimmern: Was muss ich beachten?

Sobald Sie als Hauptmieter Ihre Unterkunft an eine andere Person zur Nutzung übergeben, ist von einer Untervermietung die Rede. Die eigene Wohnung unterzuvermieten bietet in der Praxis Vorteile für Mieter und Untermieter. Zum einen ist es eine einfache Möglichkeit, um steigende Miet- und Betriebskosten aufzufangen, zum anderen bietet es für beide Seiten Flexibilität in der Handhabung.

Der große Vorteil an einer Untervermietung ist, dass Sie bei längerem Aufenthalt im Ausland, Auszug des Partners/ der Kinder oder eine zusätzliche Entlastung bei steigenden Mietkosten, Ihr Einkommen erhöhen können. Deshalb lohnt sich für einige Mieter die Überlegung, einzelne Zimmer oder ihre komplette Mietwohnung unterzuvermieten.

Sie können also als eigentlicher Mieter länger abwesend sein, ohne weiterhin die Miete zahlen zu müssen oder zu kündigen. In dieser Zeit kommt der Untermieter, dem Sie die Unterkunft überlassen, für die Zahlung der Miete auf.

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Wichtig: Beachten Sie, dass bei einer Untervermietung – egal ob vollständig oder teilweise – die Erlaubnis des Vermieters einzuholen ist. Einzige Ausnahme ist eine ausdrückliche Erlaubnis einer Untervermietung im bestehenden Mietvertrag. Ihr Vermieter ist gesetzlich nicht verpflichtet einer Untervermietung zuzustimmen.

In bestimmten Fällen haben Sie als Mieter nach § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen Anspruch darauf, dass die Untervermietung eines Teiles der Wohnung (einzelne Zimmer) gestattet wird. Dafür muss ein „berechtigtes Interesse“ bestehen und Sie müssen entsprechend persönliche oder wirtschaftliche Gründe vorweisen.

Berechtigte Gründe eines Mieters für eine teilweise Untervermietung

  • Aufnahme eines Verwandten, der pflege- oder fürsorgebedürftig ist
  • Mieter benötigt die Einnahmen durch die Untervermietung
  • Gründung einer Lebensgemeinschaft mit einer dritten Person
  • Notwendige Nebeneinkünfte durch die Untervermietung, weil ein Mitglied der Familie verstorben oder ausgezogen ist, welches bis dahin mit für die Zahlung der Miete zuständig war
  • Mieter befindet sich aus beruflichen Gründen vorübergehend in einer anderen Stadt oder im Ausland

Genehmigte Untervermietung: Was nun?

Stimmt der Vermieter zu, müssen Sie als Hauptmieter diesem mitteilen, wer der zukünftige Untermieter ist. Ein Anrecht auf Angaben zu den Einkommensverhältnissen und zur Kreditwürdigkeit des Untermieters hat der Vermieter bei privaten Untervermietungen nicht. Ein Wechsel des Untermieters muss der Vermieter neu genehmigen.

Berücksichtigen Sie als Hauptmieter bei einer Untervermietung, dass Sie für Schäden, die der Untermieter verursacht, gegenüber dem Vermieter haften. Es ist für jeden Hauptmieter empfehlenswert auf eine Kaution vom Untermieter als Mietsicherheit zu bestehen.

Legen Sie fest, wer für Schönheits-Reparaturen in der Unterkunft zuständig ist und wie die Betriebskosten aufgeteilt bzw. gezahlt werden.

Wichtige Gründe eines Vermieters eine Untervermietung zu verweigern

  • Störungen der Hausruhe sind zu erwarten
  • Persönliche Streitigkeiten oder Feindschaft zwischen dem Untermieter und dem Vermieter
  • Wohnung oder Zimmer würde durch eine Untervermietung überbelegt sein

Lehnt der Vermieter eine Untervermietung ab, haben Sie als Mieter nach § 540 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten anstatt bis zu 12 Monaten in alten, unbefristeten Mietverträgen.

Vermieten Sie als Mieter die Wohnung oder das Zimmer trotz Ablehnung des Vermieters unter, hat der Vermieter das Recht das Mietverhältnis zu kündigen – fristgemäß oder fristlos. Dafür muss der Vermieter die unerlaubte Untervermietung vor Gericht nachweisen.

Was ist erlaubt und was nicht?

Mietern ist es grundsätzlich erlaubt, Teile einer Mietwohnung unterzuvermieten und den Mietpreis dafür festzulegen. Es gilt zu beachten, dass es dabei nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen darf. Wer seine ganze Wohnung untervermieten will, braucht die Zustimmung des Vermieters - Gleiches gilt bei der Vermietung an Touristen. Der Mieter ist der alleinige Ansprechpartner für alle Mietfragen des Untermieters und haftet für seinen Untermieter. Für Freunde, Familie und Verwandte, die nicht mehr als 6 bis 8 Wochen in der Wohnung bleiben, ist keine Einwilligung des Vermieters nötig: Eine Untervermietung findet nur dann statt, wenn der Mieter Geld für die Vermietung erhält. Nach oben

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Untervermieten als Eigentümer

Als Eigentümer dürfen Sie grundsätzlich Ihre Immobilie untervermieten, sofern Sie dabei keine rechtlichen Vorgaben oder Bestimmungen aus der Teilungserklärung Ihres Hauses verletzen. Es ist ratsam, sich vorab über mögliche Einschränkungen zu informieren und gegebenenfalls Zustimmungen einzuholen, insbesondere wenn es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Für eine erfolgreiche und rechtssichere Untervermietung sollten Sie auch einen klaren und detaillierten Mietvertrag aufsetzen, der die Rechte und Pflichten beider Parteien festlegt.

Beachten Sie als Eigentümmer folgende Aspekte

  • Überprüfen Sie lokale Vorschriften und das Wohnungseigentumsgesetz auf eventuelle Einschränkungen.
  • Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Genehmigungen einholen, falls nötig.
  • Erstellen Sie einen detaillierten Mietvertrag, der Rechte und Pflichten beider Parteien klar regelt.
  • Informieren Sie sich über steuerliche Aspekte und mögliche Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung.
  • Berücksichtigen Sie Versicherungsfragen, um sich gegen mögliche Schäden abzusichern.

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Um Ihnen bei der Untervermietung zu helfen, haben wir eine Vorlage für einen Untermietvertrag erstellt. Sie können die Vorlage kostenlos herunterladen und bearbeiten.

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Ist Untermiete steuerpflichtig?

Aus steuerlicher Sicht wird zwischen vorübergehender und dauerhafter Vermietung unterschieden. Wird z. B. in einem selbst genutzten Wohnraum vorübergehend ein Zimmer vermietet, gibt es eine Freigrenze von 520 EUR pro Jahr. Bis zu diesem Betrag verzichtet das Finanzamt komplett auf die Besteuerung. Bei dauerhafter Vermietung liegt die Freigrenze bei 410 EUR pro Jahr. Einnahmen, die über dieser Grenze liegen, werden über die Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ der Einkommensteuer ausgewiesen.

Mieter haben grundsätzlich einen Anspruch auf Untervermietung, wenn sie ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen können. Dazu zählen Gründe wirtschaftlicher oder persönlicher Art: etwa, wenn der Partner aus der Wohnung zieht oder bei einem Jobverlust. Wenn man Besucher oder Angehörige vorübergehend – bis etwa acht Wochen – bei sich aufnimmt, muss keine Erlaubnis eingeholt werden. Der Vermieter darf dann nur widersprechen, wenn es durch die Untervermietung oder Aufnahme zu einer Überbelegung kommt. Außerdem gilt zu beachten: Das Interesse an der Untervermietung darf sich erst nach Abschluss des Hauptmietvertrags ergeben haben.

Wenn eine Erlaubnis zur Untervermietung vorliegt, kann der Mieter nach freiem Ermessen über die Dauer der Untervermietung bestimmen. Sollte der Hauptmietvertrag befristet sein, muss dieses Enddatum ebenfalls im Mietvertrag mit dem Untermieter fixiert sein.

Um rechtlichen Risiken bei der Untervermietung aus dem Weg zu gehen, sollte in jedem Fall die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Diese kann bereits im Hauptmietvertrag verankert sein oder wird separat mit dem Vermieter geschlossen. Dem Vermieter sollte dabei mitgeteilt werden, wer, wie lange und aus welchem Grund in die Mietwohnung einziehen wird.

Hinweis: Dieser Artikel dient als allgemeiner Überblick und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder aktuelle Rechtslage. Bitte konsultieren Sie immer einen Fachanwalt oder Steuerberater für individuelle Fragen.
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