Nutzungsänderung von Ferienwohnung & Monteurwohnung
Wohnraum zur Vermietung nutzen

von Deutschland-monteurzimmer.de | 4 Minuten
Vermieter Informationen

Die Umwandlung von Wohnraum in Monteurzimmer oder Ferienwohnungen ist eine beliebte Methode, um ungenutzte Immobilien gewinnbringend für die Kurzzeitvermietung zu nutzen. Doch wussten Sie, dass solch eine Nutzungsänderung meldepflichtig ist und ohne Genehmigung zu hohen Bußgeldern führen kann? Fragen wie "Unter welchen Umständen ist eine Genehmigung für die Zweckentfremdung erforderlich?" und "Wie kann man Bußgelder vermeiden?" sind zentral für jeden, der in diesen Bereich einsteigen möchte. Die Antworten darauf sind entscheidend für die legale Vermietung Ihrer Immobilie als Monteurzimmer oder Ferienwohnung.

Nutzungsänderung Wohnraum

Was ist die Nutzungsänderung von Wohnraum?

Bei der Nutzungsänderung einer Wohnung zu einer Ferienwohnung wird die Wohnung, die für den langfristigen Wohnbedarf ausgelegt war, in eine Einheit für Kurzzeitvermietung umgewandelt. Diese Umwandlung erfordert in vielen Fällen eine offizielle Genehmigung durch die zuständige Baubehörde oder Gemeindeverwaltung.

Der Hauptgrund einer solchen Genehmigung ist die Sicherstellung, dass genügend dauerhafter Wohnraum in den jeweiligen Städten zur Verfügung steht. Zusätzlich sollen auch potenzielle negative Effekte auf das soziale Gefüge der Nachbarschaft oder die Infrastruktur vermieden werden.

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Zweckentfremdung bei Nutzungsänderung beachten

Im Zuge der Nutzungsänderung einer Immobilie, insbesondere bei der Umwandlung in eine Ferienwohnung, ist die Thematik der Zweckentfremdung von Wohnraum von zentraler Bedeutung. Zweckentfremdung bezeichnet die Nutzung von Wohnraum in einer Weise, die von den ursprünglichen oder durch lokale Vorschriften definierten Wohnzwecken abweicht. Dies kann insbesondere in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu rechtlichen Einschränkungen und Konsequenzen führen.

Nutzungsänderung Wohnraum Zweckentfremdung Verbot Baustelle

Eine Umfunktionierung von Wohnflächen zu Gewerberäumen oder Ferienwohnungen wird über die Gesetzesbasis weitestgehend verhindert. Von einer Zweckentfremdung ist nach § 2 dann die Rede, wenn der Wohnraum:

  • zur wiederholt kurzfristigen Vermietung als Ferienwohnung angeboten oder im Sinne einer gewerblichen Zimmervermietung genutzt wird.
  • zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken Verwendung findet.
  • durch bauliche Veränderungen nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist.
  • jährlich länger als sechs Monate lang leer steht.

Nicht immer kann bei Ihren Vermietungsvorhaben von einer Zweckentfremdung im obigen Sinne die Rede sein. Wenn Sie Ihren Wohnraum vor Inkrafttreten der Verordnung zur Fremdenbeherbergung genutzt haben, sind Sie unter bestimmten Umständen nicht von dem Gesetz betroffen.

Wo beantrage ich eine Nutzungsänderung?

Den Antrag auf Nutzungsänderung von Wohnraum beantragst du bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Diese ist in der Regel das Bauamt der Stadt oder Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Dem Änderungsantrag ist in der Regel ein Lageplan im Maßstab 1:500 beizufügen, der höchstens sechs Monate alt ist. Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 sind mit inbegriffen, damit die zuständige Behörde sämtliche Vorhaben zur Nutzungsänderung an den betroffenen Geschossen des Gebäudes nachvollziehen kann.

Bei einer Nutzungsänderung von Privat zu Gewerblich ist den Anträgen außerdem eine Betriebsbeschreibung beizulegen.

In Einzelfällen fordert die Gemeinde zusätzlich Schallschutzgutachten oder Brandschutzkonzepte an. Besteht durch die Nutzungsänderung ein höherer Stellplatzbedarf, muss ein Stellplatznachweis erbracht werden.

  • Antrag auf Nutzungsänderung: Den Antrag findest du in der Regel auf der Website der Bauaufsichtsbehörde.
  • Bauvorlagen: Dazu gehören z. B. Grundrisse, Schnitte und Ansichten der Wohnung.
  • Baubeschreibung: Darin beschreibst du die geplante Nutzungsänderung.
  • Nachweise: z. B. ein Brandschutznachweis, ein Stellplatznachweis

Nutzungsänderung zugestimmt

Wenn das Bauamt der Nutzungsänderung zugestimmt hat, bedeutet das, dass Ihr Vorhaben den geltenden Bau- und Planungsvorschriften entspricht und Sie die Genehmigung erhalten, die Nutzung Ihrer Immobilie entsprechend zu ändern. Nach der Genehmigung können Sie mit den geplanten Änderungen oder der neuen Nutzung offiziell beginnen. Hier sind ein paar Punkte, die danach typischerweise anstehen:

  • Umsetzung der Änderungen: Sie können nun alle notwendigen Bauarbeiten oder Anpassungen vornehmen, um die Immobilie für ihre neue Nutzung vorzubereiten. Achten Sie darauf, dass alle Arbeiten im Einklang mit den Genehmigungsbedingungen stehen.
  • Einhaltung von Auflagen: In der Genehmigung können spezifische Auflagen oder Bedingungen enthalten sein, die Sie erfüllen müssen. Das kann beispielsweise den Brandschutz, den Lärmschutz oder die Verkehrsanbindung betreffen.
  • Nutzung nach Genehmigung: Nachdem alle erforderlichen Maßnahmen umgesetzt wurden, können Sie mit der genehmigten Nutzung beginnen, sei es die Vermietung als Ferienwohnung, die Nutzung als Bürofläche oder eine andere genehmigte Nutzung.
  • Anmeldung bei anderen Behörden: Abhängig von der Art der Nutzung und den lokalen Vorschriften kann es erforderlich sein, dass Sie Ihre neue Nutzung auch bei anderen Behörden anmelden, beispielsweise beim Gewerbeamt oder der Steuerbehörde.
Nutzungsänderung Wohnraum Anmeldung

Die Genehmigung durch das Bauamt ist also ein entscheidender Schritt, der den Weg für die neue Nutzung Ihrer Immobilie freimacht. Es ist wichtig, dass Sie alle Auflagen und Bedingungen, die mit der Genehmigung verbunden sind, genau beachten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Nutzungsänderung abgelehnt - Was tun?

Die Ablehnung der Nutzungsänderung einer Ferienwohnung durch das Bauamt kann verschiedene Gründe haben. Oftmals liegen formelle Fehler im Antrag vor, die behoben werden können. In anderen Fällen stimmen die baulichen Voraussetzungen nicht mit der gewünschten Nutzung überein. In jedem Fall ist es wichtig, die Gründe für die Ablehnung genau zu verstehen, um die richtigen Schritte zu unternehmen.

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1. Widerspruch einlegen

Der erste Schritt ist die Prüfung des Bescheids vom Bauamt. Sind die Gründe für die Ablehnung nachvollziehbar und schlüssig? Gibt es formelle Fehler im Bescheid? Wenn ja, kann innerhalb eines Monats Widerspruch eingelegt werden. In dem Widerspruch sollten die beanstandeten Punkte aufgeführt und die eigene Rechtsposition dargelegt werden.

2. Klage einreichen:

Wird der Widerspruch vom Bauamt zurückgewiesen, kann innerhalb von sechs Monaten Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht werden. Die Klage muss schriftlich erfolgen und die Gründe für die Rechtswidrigkeit der Entscheidung des Bauamts darlegen. Das Verwaltungsgericht wird dann die Sach- und Rechtslage prüfen und eine Entscheidung treffen.

3. Alternativen suchen:

Neben den rechtlichen Schritten kann es auch sinnvoll sein, nach alternativen Nutzungsmöglichkeiten für die Wohnung zu suchen. Ist eine Vermietung als möblierte Wohnung möglich? Kann die Wohnung selbst genutzt werden? Bei der Suche nach Alternativen sollten die baurechtlichen Vorgaben und die Nachfrage am Markt berücksichtigt werden.

Die Ablehnung der Nutzungsänderung einer Ferienwohnung durch das Bauamt ist kein Grund zur Resignation. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, gegen die Entscheidung vorzugehen oder alternative Lösungen zu finden. Eine Rechtsberatung kann in jedem Fall hilfreich sein, um die rechtlichen Schritte zu planen und die Erfolgsaussichten zu beurteilen.

Dauerhafte Vermietung kann das Problem lösen

Falls die Genehmigung zur Nutzungsänderung innerhalb eines bestimmten Gebiets nicht erteilt wird, überlegen sich potenzielle Monteur- und Ferienwohnungsvermieter notgedrungener Maßen Alternativen.

Etwa dann, falls es sich bei der zur Vermietung eingeplanten Wohnung um eine ungenutzte Eigentumswohnung in einem reinen Wohngebiet handelt. Dann kann eine dauerhafte Vermietung der Wohnung zur Debatte stehen.

Dauerhafte Vermietungen an gemeindeansässige Personen werden in der Regel zugelassen. Auch die Vermietung an Monteure kann als eher dauerhafte Vermietung angelegt sein.

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Das ist der Fall, wenn sich Firmen auf längerfristige Kooperationen mit Immobilienbesitzern in weiter entfernt gelegenen Städten einlassen.

Werden Arbeiter beispielsweise saisonbedingt in einer Stadt außerhalb ihres Wohnorts benötigt? Dann kann die Monteurunterkunft im Sinne einer Selbstversorgerunterkunft auf mehrere Jahre an dieselbe Person oder Firma abgegeben werden.

In vielen Fällen geht eine derartige Vermietung eher mit dem Anspruch der dauerhaften Wohnnutzung konform als die Belegung der Unterkunft mit wöchentlich oder monatlich wechselnden Mietern.

Bei der Suche nach Alternativen mit der Behörde zusammenarbeiten

Prinzipiell ist es vor allem auf der Suche nach Alternativen angebracht, bei der zuständigen Behörde des jeweiligen Ortes alle Zulässigkeiten, Unzulässigkeiten und Möglichkeiten abzufragen.

Theoretisch muss ein abgelehnter Antrag auf Nutzungsänderung von Wohnflächen den jeweiligen Vermietungsplan nicht zwingend verhindern. Der Antragablehnung können Sie widersprechen. Um einen erfolgsversprechenden Widerspruch einzulegen, ist allerdings juristischer Beistand erforderlich.

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Grundsätzlich verändert sich die Nutzungsart eines Wohnraums, wenn Sie private Zimmer oder Wohnungen zur Miete anbieten. Für Nutzungsänderungen dieser Art besteht deutschlandweite Meldepflicht bei der jeweils zuständigen Behörde.

Die Genehmigung zur Zweckentfremdung ist bei der Gemeinde oder Stadt einzuholen. Ist die zukünftig vorgesehene Nutzung der Immobilie nach Baunutzungsverordnung zulässig, erteilt das Bauamt eine Baugenehmigung.

Sie füllen einen Antrag auf Wohnraumnutzungsänderung aus. Weiterhin benötigen Sie in der Regel einen Lageplan im Maßstab 1:500 und Bauzeichnungen.

Sobald Sie den Wohnraum anderweitig nutzen und vermieten möchten, ist in der Regel ein Antrag notwendig.

Hinweis: Dieser Artikel dient als allgemeiner Überblick und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder aktuelle Rechtslage. Bitte konsultieren Sie immer einen Fachanwalt oder Steuerberater für individuelle Fragen.
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