Bettenvermietung an Urlauber und Monteure
Monteurzimmer und Ferienwohnung vermieten: Was Sie als Vermieter beachten!

Die private oder gewerbliche Überlassung von Zimmern gegen Entgeltzahlung unterliegt gesetzlichen Vorgaben. Privatleute haben weniger Vorschriften zu beachten als Personen, die die Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen gewerbsmäßig betreiben.

Bettenvermietung  an Urlauber und Monteure

Privatpersonen stellen entweder die eigene Eigentumswohnung oder eine Mietwohnung zur Verfügung. In beiden Fällen müssen Sie zuvor überprüfen, ob dies rechtlich erlaubt ist. Bei Eigentumswohnungen dürfen weder der Kaufvertrag noch Eigentümerversammlungsbeschlüsse ein diesbezügliches Verbot enthalten.

Ist es vorhanden, erhalten Sie als privater Vermieter Unterstützung durch die aktuelle Rechtsprechung. Wenn Sie selbst Mieter sind, sollten Sie unbedingt zuvor die Genehmigung des Hauseigentümers einholen und sich diese schriftlich bestätigen lassen.

Außerdem müssen Sie der zuständigen Behörde die Nutzungsänderung per Antrag mitteilen. In manchen Gemeinden ist es angebracht, sich beim örtlichen Bauamt erkundigen, ob in dem Gebiet eine kleingewerbliche Nutzung erlaubt ist.

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Private Vermietungen an Monteure und Feriengäste erfolgen durch den Abschluss eines befristeten Mietvertrages. Die gewerbsmäßige Überlassung im Regelfall mit einem Beherbergungsvertrag. Ein Gewerbe liegt vor, wenn Sie noch gastronomische Services anbieten.

Auch der Zustand der vermieteten Unterkunft unterliegt bestimmten gesetzlichen Anforderungen an Mindestgröße, Hygiene, Brandschutz und Verkehrssicherung. Als Vermieter von Monteurzimmern sind Sie unter bestimmten Umständen schadensersatzpflichtig und unterliegen den Bestimmungen des Steuerrechts.

Darf ich Monteurzimmer vermieten?

Die Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen ist für immer mehr Menschen ein lukrativer Nebenverdienst.

Die Anbieter der möblierten Unterkünfte sind Privatleute und Gewerbetreibende. Letztere stellen den Berufsreisenden oder Urlaubern die benötigten Räumlichkeiten oft als Hoteliers zur Verfügung. Mit dem Vermieten von Monteurzimmern sorgen Sie dafür, dass Ihre Zimmer auch außerhalb der Feriensaison belegt sind.

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Als privater Vermieter stellen Sie Ihre Mietwohnung oder Ihr Wohneigentum (Eigentumswohnung, Haus) dafür bereit. So erzielen Sie zusätzliche Einkünfte. Wenn Sie denken, dass es mit dem Einrichten des Zimmers und der Schlüsselübergabe an den zahlenden Gast getan ist, irren Sie gewaltig.

Rechtliches zur Monteurzimmer-Überlassung

Haben Sie eine Eigentumswohnung, dürfen Sie diese Handwerkern und Feriengästen befristet zur Verfügung stellen, falls es in der Teilungserklärung keine abweichende Regelung gibt und die Eigentümergemeinschaft keine beschlossen hat (BGH-Urteil vom 15.1.2010, Az. V ZR 72/09).

Auch das Amtsgericht Düsseldorf (Az. 291a C 8319/12) sieht das Verbot der Nutzung von Wohneigentum durch Gäste als unzulässig an.

Allerdings dürfen die anderen Eigentümer durch wechselnde Mieter nicht stärker beeinträchtigt werden als es durch eine Nutzung durch Sie als Eigentümer der Fall wäre.

Sind die anderen in dem Haus befindlichen Wohnungen lediglich Mietobjekte, sind Sie verpflichtet, sich zuvor die Genehmigung des Hauseigentümers zu holen. Dasselbe gilt, wenn Sie selbst Mieter der Wohnung sind. Erhalten Sie diese, lassen Sie sie vom Hauseigentümer unterschreiben.

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Da Sie die Wohnung nicht mehr selbst nutzen, müssen Sie einen ausgefüllten und unterschriebenen Nutzungsänderungsantrag bei der Behörde abgeben.

Für das Vermieten von Ferienunterkünften lassen Sie sich am besten eine schriftliche Genehmigung von der Kommunalverwaltung geben. Bieten Sie zusätzlich einen gastronomischen Service (Frühstück, Halbpension) an, gelten Sie als Gewerbetreibender und unterliegen dem Gewerberecht.

Sie dürfen dann, im Unterschied zu privaten Vermietern, Ihrem Gast keinen schriftlichen Mietvertrag aushändigen, sondern üben Ihre Tätigkeit auf der Basis eines Beherbergungsvertrages aus.

Hinzu kommt eine umfangreiche Haftung. Der Monteur kann beispielsweise Schadensersatz fordern, falls Sie das gebuchte Zimmer nicht zum vereinbarten Zeitpunkt überlassen. Außerdem hat er in bestimmten Fällen ein Recht auf Mietpreis-Minderung.

Als privater oder gewerblicher Vermieter sind Sie verpflichtet, für jeden Mieter einen polizeilichen Meldeschein auszufüllen. Dies gilt auch für einmalige Übernachtungen. Außerdem haben Sie eine Informationspflicht gegenüber Ihrem Gast: Sie müssen diesem vor dem Einzug ein Exemplar Ihrer AGB aushändigen.

Zustand von Monteurzimmer und Ferienwohnung

Die Mindestgröße für Monteurzimmer und an Touristen vermietete Einzelzimmer beträgt 8 qm. Ferienwohnungen mit Doppelbett oder zwei Betten müssen wenigstens 12 qm groß sein.

Monteurzimmer und Ferienwohnungen verfügen über eine Grundausstattung an Möbeln, sodass der Reisende den gewünschten Komfort erhält. Da die zeitweise Überlassung von Wohnraum erfahrungsgemäß Gebrauchsspuren am Mobiliar hinterlässt, ist es sinnvoll, den Gast eine Inventarliste unterzeichnen zu lassen.

In dieser listen Sie sämtliche vorhandenen Möbel, technischen Geräte und zum Hausrat gehörende Gegenstände mit Bemerkungen zu ihrem Zustand auf.

Bei Geräten geben Sie zusätzlich Hersteller, Modell und Geräte-Nummer an. Beschädigt der Mieter etwas, muss er es auf seine Kosten ersetzen (Abzug von der geleisteten Mietkaution oder anderweitiger Ersatz). Außerdem beachten Sie die üblichen Hygiene-Vorschriften.

Zu Ihren Pflichten als Vermieter gehört das Einhalten der Brandschutzvorschriften und die Verkehrssicherungspflicht. Baufällige Möbel und rutschige Bodenbeläge sind umgehend zu entfernen, um hohe Schadensersatz- und Schmerzensgeld-Forderungen zu vermeiden.

Kann die Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen verboten werden?

Der Hauseigentümer darf die Nutzung der Wohnung als Gäste-Unterkunft verbieten, etwa wenn Gäste die anderen Mietparteien im Haus übermäßig beeinträchtigen. Das ist der Fall, wenn sie häufig laut sind oder Schäden und Verunreinigungen im Hausflur verursachen. Das ständige Kommen und Gehen neuer Mieter ist kein Verbotsgrund.

Um keinen Ärger zu riskieren, ist es ratsam, den Gästen beim Eintreffen die Hausordnung auszuhändigen.

Bettenvermietung an Urlauber und Monteure Verbot

Ist die Nutzung durch Dritte im Mietvertrag explizit ausgeschlossen und richten Sie trotzdem ein Monteurzimmer ein, droht Ihnen die fristlose Kündigung. In manchen Fällen sprechen auch staatliche Institutionen ein Verbot aus: Seit 2014 gilt in der Bundeshauptstadt das Zweckentfremdungsverbot.

Das bedeutet, dass Sie Wohnungen nur an Touristen vermieten dürfen, wenn Sie eine Ausnahmegenehmigung hat. Das Vermieten von Ferienwohnungen in gemischt genutzten Gebieten ist grundsätzlich erlaubt, es sei denn, der Bebauungsplan sieht eine anderweitige Verwendung vor. In reinen Wohngebieten lassen manche Kommunen es ausnahmsweise zu.

Wann erfolgt die Bezahlung des Monteurzimmers?

Als Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurzimmern haben Sie das Recht, von Ihrem Gast eine Anzahlung zu fordern. Diese liegt üblicherweise bei 30 % der Gesamtmiete bei kürzeren Aufenthalten und ansonsten bei 30 % des monatlichen Mietpreises.

Den restlichen Mietpreis dürfen Sie innerhalb von zwei Wochen vor dem Eintreffen des Mieters verlangen. Bezahlt der Mieter den vereinbarten Mietpreis nicht, haben Sie das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Erfolgte die Reservierung inklusive Service, liegt ein Beherbergungsvertrag vor. Bezahlt der Gast dann seine Zimmerrechnung nicht, verlangen Sie als Anbieter entsprechend Ihren AGB Stornogebühren oder den um die ersparten Kosten geminderten Buchungspreis.

Wie bewerbe ich Monteurzimmer und Ferienwohnungen?

Haben Sie eine Webseite, müssen Sie dort nicht nur persönliche Daten angeben, sondern die Mietpreise entsprechend der Preisangabenverordnung aufführen. Damit die Mietpreise vergleichbar sind, müssen Sie sie als Endpreise angeben.

Wenn Sie die Vermietung an Gäste nur privat betreiben, überlassen Sie die Bewerbung des Mietobjekts unter keinen Umständen professionellen Vermittlern.

Zusätzlich buchbare Leistungen (eigener Festnetzanschluss, WLAN) müssen Sie separat aufführen.

Gewerbliche Vermieter von Monteurzimmern stellen ihre Angebote meist auf online Monteurzimmer-Portalen ein. Natürlich unterliegen auch sie der Impressumspflicht und Preisangabenverordnung. Um sich Ärger zu ersparen, sollten Sie die Unterkunft stets wahrheitsgemäß beschreiben.

Steuerrechtliche Aspekte der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen

Wenn Sie als Vermieter mit der bezahlten Überlassung von Wohnraum Einkünfte erzielen, müssen Sie diese versteuern.

Einzige Ausnahme: Eine private Vermietung, bei der die Freibetragsgrenze nicht überschritten wurde, beispielsweise, weil die Unterkunft nur kurzzeitig vermietet wurde. Dennoch müssen Sie auch diese Einkünfte in der jährlichen Einkommenssteuererklärung (Formular V) aufführen.

Wenn Sie neu in der Vermietungsbranche sind, lassen Sie sich am besten von Ihrem Steuerberater aufklären. Wenn Sie mit der zeitweiligen Vermietung Ihrer Eigentumswohnung Einkommen erzielen, tun Sie dies im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung. Es sei denn, Sie erwirtschaften Gewinne über dem Gewerbesteuer-Freibetrag von 24.500 Euro.

Liegen Ihre Einkommen aus Vermietung und Verpachtung über dieser Grenze, müssen Sie die Vermietung beim Gewerbeamt als Gewerbe anmelden. Dann ist das Entrichten der Gewerbesteuer obligatorisch.

Bettenvermietung an Urlauber und Monteure Finanzamt Steuern

Möchten Sie als Vermieter nicht gewerblich tätig sein, nehmen Sie auf keinen Fall die Dienste professioneller Vermittler in Anspruch. Schreiben Sie den Mietvertrag (notfalls mit der Hilfe eines Fachanwalts) selbst, lassen ihn vom Gast unterschreiben und übergeben Sie die Schlüssel persönlich.

Mit Ihrer privat bezahlten Überlassung an Gäste entsprechen Sie auch den Vorgaben der im Wohnungskaufvertrag enthaltenen Teilungserklärung. Wenn Sie als Vermieter eines Monteurzimmers außer der Übernachtungsmöglichkeit noch einen Frühstücksservice anbieten, benötigen Sie eine Gewerbe-Anmeldung und müssen Gewerbesteuer an die zuständige Finanzbehörde abführen.

Die beim Gewerbeamt abgegebene Gewerbesteuer-Anmeldung leiten Sie an die Handelskammer des jeweiligen Kammerbezirks und das zuständige Finanzamt weiter. Diese nehmen Kontakt zu Ihnen auf.

Erzielen Sie mit Ihrer Tätigkeit Umsätze von mehr als 17.500 Euro pro Jahr, sind Sie umsatzsteuerpflichtig. Einkünfte, die unter diesem Betrag liegen, fallen unter die sogenannte Kleinunternehmerregelung. Ansonsten unterliegen Ihre Einnahmen der Einkommenssteuerpflicht, sofern Sie einen bestimmten Freibetrag überschreiten.

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