Informationspflichten für Vermieter

Allgemeines zu den Informationspflichten

Wenn Sie ein Zimmer vermieten, schließen Sie einen sogenannten Beherbergungsvertrag ab. Ein solcher Kontrakt ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zwar nicht explizit geregelt. Er übernimmt gewisse Eigenschaften anderer Vertragsformen – wie des Miet-, Dienstleistungs-, Werk- oder Kaufvertrages.

Betritt ein Gast das Zimmer, sieht er sich entsprechend einer Vielzahl an Rechten und Pflichten gegenüber. Allerdings wird ihm nicht immer bewusst sein, welche Handlungen ihm erlaubt und welche ihm untersagt sind. Zumal diese von Unterkunft zu Unterkunft variieren. Manch ein Vermieter lockert die Regelungen, ein anderer bewertet sie deutlich strenger.

Auch weitere Rahmenbedingungen beeinflussen das Vertragsverhältnis. Denken Sie an die zu zahlenden Preise – verstehen sich diese inklusive aller Nebenkosten oder müssen der Strom und der Internetzugang eigenständig beglichen werden?

Vor allem: Mit wem schließt der Besucher überhaupt einen Vertrag ab? Wer ist der Vermieter, gegen den der Gast im Zweifelsfall rechtliche Ansprüche stellen kann? Etwa, wenn ihm der Raum nicht wie gewünscht und wie vereinbart zur Verfügung gestellt wurde.

So simpel das Einmieten in ein Zimmer sein mag, betreten beide Vertragspartner damit eine rechtliche Zone, die definiert sein muss.

Zur Erfüllung dieses Zweckes hat der Gesetzgeber Informationen konkretisiert, die der Mieter vor Vertragsabschluss durch Sie als Vermieter erhalten muss. Ebenso solche, die ihm auf Nachfrage mitzuteilen sind.

Darüber hinaus ist normiert, wie im Falle eines Fehlverhaltens zu verfahren ist. Immerhin können Ansprüche untereinander auftreten. Zudem ist damit zu rechnen, dass etwaige Verstöße durch die kommunalen Aufsichtsämter geahndet werden.

Es handelt sich hierbei um eine wichtige Säule des Vertragsverhältnisses, die dessen Zustandekommen beeinflussen kann. Wenn Sie die Informationspflicht wiederholt und grob verletzen, riskieren Sie die behördliche Genehmigung, Zimmer an Touristen und Monteure vermieten zu dürfen.

Der Vermieter ist von der Informationspflicht betroffen

Stellen Sie das Monteurzimmer, die Ferienwohnung oder das Ferienhaus in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union für den Gastbetrieb zur Verfügung, müssen Sie als Vermieter die Informationspflicht gewährleisten.

Die rechtlichen Normen werden nicht alleine in Deutschland durchgesetzt, sondern gelten in gleicher Form in weiten Teilen des europäischen Kontinents.

Wird ein deutscher Urlauber in Frankreich vor der Mietung einer Unterkunft nicht auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder die Preisregelungen aufmerksam gemacht, kann er gegen dieses Vorgehen klagen. Gleiches gilt, wenn der französische Tourist hierzulande derartige Bedingungen vorfindet.

Betroffen durch die Informationspflicht sind primär Sie als Vermieter. Sie müssen Ihren Gast über die Besonderheiten der Räumlichkeiten unterrichten. Und das nicht alleine, wenn Sie die Vermietung gewerblich vornehmen. Als Freiberufler oder Privatperson gilt dies ebenso.

Umfasst von der Regelung sind alle Anbieter touristischer Dienstleistungen/ Serviceleistungen. Diese müssen sich nicht auf das reine Einquartieren von Gästen erstrecken. Sie umfassen Fahrten, geführte Wanderungen, den Verkauf von Waren und Speisen, die Reinigung der Zimmer, eine Unterstellmöglichkeit für das Auto oder ähnliche Aufgaben. Der Begriff des Gastwirtes ist hier, rechtlich gesehen, weiter auszulegen.

Privilegiert durch die Informationspflicht ist der Gast. Er zieht einen Nutzen daraus, über alle anfallenden Rahmenbedingungen unterrichtet zu werden.

Auch die Eigenschaft des Gastes ist juristisch definiert: Als Gast kommen sowohl private Personen und gewerbliche Unternehmen infrage. Für Sie als Vermieter ist eine Unterscheidung sinnvoll, wenn Sie einem Monteur das Zimmer vermieten, der tatsächliche Vertragspartner aber der Betrieb des Handwerkers ist.

Rechtlich wird zwischen gewerblichen und privaten Personen, in Bezug auf die Informationspflichten, zunächst kein Unterschied gemacht. Dennoch gibt es zwischen beiden kleinere Abweichungen, auf die im weiteren Verlauf des Textes einzugehen ist.

Die zur Verfügung zu stellenden Informationen

Aus allen Angaben, die Sie als Vermieter dem Mieter vor Vertragsschluss zu machen haben, stechen einige in ihrer Wichtigkeit hervor. Sie sind dem Gast ohne vorherige Nachfrage mitzuteilen. Meist geschieht das über einen Abdruck in Katalogen und Broschüren, ebenso über Aushänge in den Geschäftsräumen.

Entscheidend ist, dass der Gast zunächst Ihren vollständigen Namen und gegebenenfalls die Gesellschaftsform Ihres Unternehmens erfährt. Eine behördlich registrierte Anschrift sowie die Kontaktmöglichkeiten per Mail und Telefon sind gleichfalls zu nennen.

Agieren Sie als Vermieter gewerblich, haben Sie er zudem die Eintragung in das Handelsregister aufzuführen.

Nicht minder bedeutsam ist die Umsatzsteuer-ID-Nummer, sofern Ihr Gastbetrieb einen kommerziellen Charakter besitzt. Auch dem Gerichtsstand sowie dem in Streitfällen anwendbaren Recht gebührt in den Informationspflichten ein fester Platz.

Insbesondere der Gerichtsstand nimmt eine zentrale Position ein und kann durch den Gast nicht beeinflusst werden. Wer sich auf die Mietung einer Räumlichkeit einlässt, akzeptiert die sonstigen Rahmenbedingungen, ohne diese in irgendeiner Weise für sich positiv anpassen zu dürfen.

Auf die Angaben berufen sich sowohl Vermieter als auch Besucher, wenn es über die Auslegung des Vertrages zu Meinungsverschiedenheiten kommt.

Ebenfalls nennen Sie die wesentlichen Merkmale der Dienstleistung. Das ist gerade beim Beherbergungsvertrag wichtig: Wird lediglich der Zugang zum Zimmer umfasst oder werden auch Speisen sowie das Reinigen der Unterkunft oder das Waschen der Wäsche einbezogen?

Je mehr Privilegien der Gast genießt, desto konkreter müssen Sie diese in den Informationspflichten bezeichnen. Grundsätzlich gilt: Führen Sie eine Dienstleistung dort nicht auf, kann auf sie erst ein Anspruch entstehen, wenn darüber eine schriftliche oder mündliche Übereinkunft zwischen den Vertragspartnern entstanden ist.

Im weiteren Verlauf müssen Sie auf etwaige Garantien hinzuweisen, die Sie dem Gast über die gesetzliche Gewährleistung hinaus anbieten möchten.

Die auf Anfrage bereitzustellenden Informationen

Für Sie als Vermieter wäre es rechtlich nicht zumutbar und vermutlich nicht möglich, alle infrage kommenden Regelungen als solche zu erkennen. Sie müssten sie mit sämtlichen Besonderheiten definieren und diese Informationen gebündelt dem Gast zur Verfügung stellen.

Neben den zu nennenden Angaben gibt es daher solche, die Sie nicht von sich aus bekannt geben müssen, die Sie dem Gast auf Nachfrage jedoch nicht verschweigen dürfen. Auf diese Antworten besitzt der Tourist oder der Monteur einen juristischen Anspruch – und das vor Zustandekommen des Vertragsabschlusses.

Dazu gehört der Einblick in die sogenannten Verhaltenskodizes. Meist handelt es sich um Richtlinien, denen sich die Angehörigen des Gastgewerbes oder im weiteren Sinne der Tourismusbranche freiwillig unterwerfen. Hierbei existieren keine bundes- oder landesweit einheitlichen Regelungen. Vielmehr sind kommunale bis regionale Absprachen gemeint, die in ihrem Geltungsbereich eine rechtliche Bindung entfachen.

Insbesondere für auswärtige Gäste sind solche Inhalte vorab nicht erkennbar – ebenso müssen Sie als Vermieter auf diese nicht hinweisen, sofern sie die Unterkunft oder das Vertragsverhältnis nicht in einem besonderen Maße betreffen, für den Besucher also eine direkte Wirkung erlangen.

Der Gast darf sich nach außergerichtlichen Beschwerdeverfahren erkundigen. Dieses Recht besitzt er sowohl gegen Sie als Gastwirt als auch gegen den Berufsverband der Tourismusbranche. Vor Zustandekommen des Vertrages darf der Urlauber hinterfragen, ob gegen den Vermieter besondere Beschwerden vorliegen oder ob es zu außergerichtlichen Einigungen kam, um eine drohende Klage abzuwenden.

Mieter dürfen über die Zuverlässigkeit ihres Vertragspartners recherchieren.

Der rechtliche Anspruch zur Recherche geht nicht derart weit, dass ein Einblick in die, bei Gerichten und anderen Behörden hinterlegten, Akten oder in die Ermittlungen bei laufenden Verfahren gewährt würde.

Die formalen Grundlagen der Informationspflicht

Es ist nicht alleine entscheidend, welche Angaben Sie dem Gast inhaltlich machen. Bedeutsam ist es zudem, wie ihm diese zur Einsicht vorliegen. Grundsätzlich gilt, dass alle Aussagen in klarer und verständlicher Form zu treffen sind. Als Sprache nutzen Sie die Amtssprache des jeweiligen Landes.

Auf einen zusätzlichen Service, etwa die Bereitstellung englischer Texte, besteht für den Touristen kein Anspruch. Es obliegt Ihnen als Vermieter, die aus Ihrer Sicht am wenigsten belastende Form der Informationsübermittlung zu wählen – zu mehr können Sie nicht gedrängt werden.

Als üblich gilt es, dass Sie dem Mieter die Informationen zur Verfügung stellen. Sie drucken sie in Katalogen ab, senden sie gesondert mit der Post zu, legen sie dem Vertragsformular bei oder veröffentlichen sie auf Ihrer Homepage.

Dem Gast muss eine Einsichtnahme ohne Weiteres möglich sein. Unzulässig wäre es, die Veröffentlichung auf der Webseite mit einem Passwort zu versehen oder sie derart klein auf den Vertrag zu drucken, dass sie nicht erkennbar ist. Auch eine mündliche Übertragung wäre möglich. Etwa im direkten Gespräch vor Ort oder per Telefon sowie schriftlich durch das Fax und die E-Mail.

Rechtlich umstritten ist es, die Informationen in den Geschäftsräumen des Vermieters auszuhängen.

Befinden sich die Aushänge in Bereichen, die für den Gast vor Abschluss des Vertrages zugänglich sind, ist die Pflicht gewährleistet. Hängen die Dokumente dagegen in Ihrem Büro auf, zu dem der Besucher keinen Zutritt besitzt, wurde das Erfordernis nicht erfüllt.

Dieses Thema hat die deutschen Gerichte in den letzten Jahren immer wieder beschäftigt. Dadurch ergaben sich zahlreiche Einzelfallentscheidungen darüber, wann das Aushängen in den Geschäftsräumen zulässig oder unzulässig ist.

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Unter allen erforderlichen Informationen nehmen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine besondere Position ein. Umfasst sind jene Vertragsbedingungen, die Sie als Vermieter konkret für Ihren privaten oder gewerblichen Gastbetrieb aufstellen.

Hier herrscht die sogenannte Vertragsautonomie – beide Vertragspartner können Absprachen treffen, die sie erfüllt sehen möchten. Lediglich das Gesetz darf nicht gebrochen werden.

In der sonstigen Ausgestaltung agieren die Beteiligten frei. Da es sich im Regelfall um standardisierte Verträge handelt, die im Vorfeld formuliert wurden, werden alle rechtlichen und tatsächlichen Vorgaben in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zusammengefasst und diese dem Gast zur Verfügung gestellt.

Es ist umstritten, welche juristische Wirkung diese Geschäftsbedingungen erlangen. Grundsätzlich gilt, dass sie erst zu Konsequenzen führen, wenn sie als Bestandteil des gesamten Vertrages angesehen werden – vom Mieter als solche auch wahrgenommen und akzeptiert wurden.

Wann das der Fall ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Viele Anbieter drucken die Allgemeinen Geschäftsbedingungen in ihren Katalogen sowie auf den Vertragsformularen ab, sodass der Interessent jederzeit einen Einblick in diese nehmen kann.

Nicht unüblich ist es, auf den eigenen Internetseiten des Gastbetriebes auf die AGB hinzuweisen, sie als Download bereitzustellen oder sie dem Gast in anderer Form zu unterbreiten.

Es ist wichtig, dass die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sowohl privaten als auch gewerblichen Gästen zur Verfügung stehen. Schließen Sie als Vermieter den Beherbergungsvertrag nicht mit dem Monteur ab, sondern wenden Sie sich an dessen Betrieb, können Sie die Vorlage der AGB nicht vermeiden.

Das ist insofern eine Besonderheit, als dass es zivilrechtlich eine Unterscheidung zwischen Verbrauchern sowie kommerziellen Geschäftspartnern gibt, und Letztgenannte die Geschäftsbedingungen bei einigen Vertragsformen selbst dann akzeptieren müssen, wenn ihnen diese vor Abschluss des Kontraktes nicht gezeigt wurden. Diese Regel gilt hier nicht – Vermieter müssen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorlegen.

Erforderliche Preisinformationen

Einen weiteren Unterschied zwischen Verbrauchern und Geschäftspartnern kann es geben, wenn Sie als Vermieter auf die Preise hinweisen, die für die Unterkunft und etwaige Dienstleistungen zu begleichen sind. Hier gilt grundsätzlich, dass diese in verständlicher Form und Sprache zu übermitteln sowie ohne Weiteres einsehbar sein müssen.

Falsch wäre es, die Ziffern als Wort auszuschreiben und sich einer fremden Mundart zu bedienen. Zudem wird im europäischen Geltungsbereich der Euro als feste Währung verwendet. Eine Abgabentabelle in anderen Zahlungsmitteln genügt der Informationspflicht nicht.

Gegenüber privaten Mietern ist die Preisabgabenverordnung zu verwenden. Sie soll dem Verbraucher alle relevanten Informationen auf einen Blick ermöglichen und auf diese Weise zu dessen Schutz beitragen. Sämtliche Preise müssen Sie inklusive der Umsatzsteuer sowie weiterer Abgaben verfassen. Die Nennung der reinen Netto-Summen ist nicht statthaft.

Bieten Sie Waren und insbesondere Lebensmittel an, wäre in der Preistabelle zu erwähnen, wie teuer 100 Gramm oder ein Kilogramm der Speise umgerechnet ausfällt. Die Angabe der Vergleichswerte je Grundeinheit wird von den Aufsichtsbehörden streng überwacht und kann mit Strafen bis zu 25.000 Euro geahndet werden.

Schließen Sie den Vertrag nicht mit dem Monteur, sondern mit dessen Betrieb ab, oder tritt als Vertragspartner ein Unternehmen auf, gelten die Regelungen der Preisabgabenverordnung nicht. Zwar müssen auch hier alle Summen inklusive der Steuern und sonstigen Abgaben erstellt werden. In einigen Fällen ist es jedoch nicht möglich, die Preise vor Abschluss des Vertrages konkret zu benennen.

In diesen Situationen soll die Transparenz dennoch gewahrt bleiben. Das gelingt, indem Sie dem Mieter den Berechnungsschlüssel vorlegen, auf dessen Basis später die Rechnung erfasst wird. Von diesem darf es keine unvertretbaren Abweichungen mehr geben.

Verbot diskriminierender Bestimmungen

Für alle Beteiligten gilt die Vertragsautonomie. Sie können Absprachen nach eigenen Wünschen und Bedürfnissen treffen. Ebenso dürfen sie den Vertrag mit jenen Mietern und Vermietern abschließen, die sie bevorzugen.

Rechtlich bedeutsam ist, dass die Informationen keine Angaben enthalten dürfen, die Personengruppen aufgrund ihrer Herkunft, ihrer Wirtschaftskraft, ihres Geschlechtes oder wegen anderer Merkmale allgemein von dem Vertragsschluss ausnehmen.

Solche Normen würden juristisch als Diskriminierung gewertet und sind damit unzulässig. Vielmehr müssten Sie als Vermieter nicht pauschal, sondern in der Begutachtung des Einzelfalls zu dem Fazit kommen, eine bestimmte Person nicht einquartieren zu wollen.

Wichtig ist dieses Erfordernis, da an ihm im Zweifelsfalle die Gültigkeit des gesamten Vertrages hängt. Gemäß Paragraf 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann ein Verstoß gegen das Diskriminierungsverbot aus zivilrechtlicher Sicht den Vertrag ungültig werden lassen.

Hier wäre zu erfragen, welche gegenseitigen Leistungen erbracht wurden und wie diese zwischen dem Mieter und dem Vermieter rückabzuwickeln sind. Da in den letzten Jahren einige unglückliche Formulierungen in den Informationen zur Ungültigkeit des Vertragsverhältnisses geführt haben, sollten Sie abschließend einen fachkundigen Jurist damit betrauen, alle Informationen hinsichtlich ihrer rechtlichen Auswirkung zu bewerten.

Geschieht das nicht, wäre nicht alleine die juristische Verbindlichkeit fragwürdig. Vielmehr könnte es zu Sanktionen gegen Sie als Vermieter kommen. Verfassen Sie die notwendigen Informationen nicht in erforderlicher Form, lassen Sie Inhalte weg oder stellen diese dem Mieter nicht zur Verfügung, droht Ihnen eine Geldbuße von bis zu 1.000 Euro.

Im Falle eines mehrfachen oder eines besonders groben Verstoßes kann Ihnen die Genehmigung zur Vermietung der Zimmer durch die Behörden entzogen werden. Bei einer Zuwiderhandlung gegen die Preisabgabenverordnung wird eine Ordnungswidrigkeit mit Summen von bis zu 25.000 Euro geahndet. Hier empfiehlt sich, die Informationen einem Anwalt zur Durchsicht zu überlassen.