Wissenswertes rund um die Mietausfallversicherung bei vermietetem Wohnraum
Wenn Sie Wohnraum vermieten, haben Sie mitunter mit säumigen Zahlern zu tun. In bestimmten Situationen kommt die Mietausfallversicherung für die dadurch entstehenden Schäden auf. Prüfen Sie hierbei alternative Versicherungsmöglichkeiten.
Definition Mietausfallversicherung
Die Versicherung dient der Abdeckung von Mietzahlungen, die durch Ihren Mieter nicht geleistet wurden. Die Gründe für nicht erfolgte Begleichungen sind vielfältig und reichen von unfreiwilliger Zahlungsunfähigkeit bis hin zu beabsichtigter Zahlungsverweigerung.
Die Versicherungsleistungen umfassen im Fall einer Übernahme sowohl die regulären Mietrückstände als auch die zugehörigen Nebenkosten. Je nach individueller vertraglicher Vereinbarung lassen sich ebenfalls Sachschäden mit in den Vertrag aufnehmen. Diese entstehen beispielsweise durch eine Verwahrlosung der Wohnräume, etwa durch sogenannte Mietnomaden.
Wichtig: Es gibt keine einheitlichen Richtlinien für diese Versicherungsart.
Die jeweiligen Anbieter unterscheiden sich teilweise deutlich bei ihrem konkreten Angebot. Darüber hinaus sind es meist nur wenige Fälle, in denen die Zahlungen erfolgen. Dabei sind die Kosten für die Versicherung selbst hoch. Es gilt in jedem Fall, das Kleingedruckte genau zu lesen und bei Bedarf den Vertrag vor Abschluss prüfen zu lassen.
Meist eignet sich die Versicherung eher bei Langzeitvermietungen von Wohnraum. Wenn Sie vorwiegend für kurzfristig vermieten, beispielsweise in Form einer Ferienwohnung oder eines Monteurzimmers, sind meist andere Alternativen besser geeignet.
Relevanz der Mietausfallversicherung
Wie wichtig die Versicherung für Sie als Vermieter ist, hängt in erster Linie von den Voraussetzungen und Ihren Erwartungen ab. Die Konditionen, die mit einem Versicherungsabschluss einhergehen, sind nicht unerheblich und nicht von allen Vermietern zu erfüllen.
Die Versicherungsanbieter verlangen, dass Sie als Versicherungsnehmer bei Ihrem Mietverhältnis verschiedene Punkte prüfen, damit Sie überhaupt in den Genuss von Leistungen kommen. Dazu gehören unter anderen das Einholen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Ihrem Mieter und eine ausreichende Prüfung der Bonität.
Versäumen Sie, vor Abschluss eines Mietverhältnisses die Solvenz Ihres Mieters zu klären, haben Sie im Schadensfall keinerlei Anspruch auf Versicherungsleistungen.
Schließen Sie die Versicherung für einen konkreten individuellen Mietvertrag ab und beziehen Sie sie so auf einen einzelnen Mieter, geht dem üblicherweise eine mehrmonatige Karenzzeit voraus. Weiterhin sind sämtliche Mieten, die bereits vor Versicherungsabschluss geleistet wurden, lückenlos und vor allem fristgerecht zu zahlen.
Zu den weiteren Pflichten, die Sie als Versicherungsnehmer haben, zählt die zeitnahe und ausführliche Dokumentation des Schadensfalls und die umgehend eingereichte Klage gegen den säumigen Mieter.
Bevor Sie das Abschließen einer entsprechenden Versicherung vornehmen, ist es hilfreich, auf einem unabhängigen Vergleichsportal die Angebote in Ruhe gegenüber zustellen.
Bei einer Überprüfung sind die Versicherungsbedingungen ebenso relevant wie der angebotene Erstattungsumfang und die Ausschlussklauseln. Im Zweifelsfall ist eine Beratung bei einem unabhängigen Versicherungsexperten sinnvoll, der beim Aufzeigen alternativer Versicherungsmöglichkeiten behilflich ist.
Sachschaden als Sonderfall
Wenn Mietnomaden nach langer Zeit aus der Mietsache ausgezogen sind, hinterlassen sie diese häufig in einem unbewohnbaren und sanierungsbedürftigen Zustand. In dem Fall wird das Objekt erst zeitaufwendig wieder bewohnbar gemacht, bevor Sie es neu vermieten. Es generiert in diesem Zeitraum keine Mieteinnahmen.
Manche Versicherungspolicen beinhalten eine Abdeckung des so entstehenden Nutzungsausfalls. Sie zahlen den entsprechenden Mietausfall, wobei der ortsübliche Mietwert als Richtlinie für die Leistungen herangezogen wird. Die fortlaufend anfallenden Nebenkosten zählen ebenso zu den Versicherungsleistungen.
Nicht alle Versicherungen umfassen einen Mietausfall durch Sachschäden in Folge von Verwahrlosung. Häufig ist hierzu eine sogenannte Mietnomadenversicherung erforderlich, die bei Bedarf separat abgeschlossen wird. Manche Versicherer bieten jedoch diesen Bereich im Rahmen der Ausfallversicherung mit an, entweder grundsätzlich oder auf Anfrage als zusätzliches Leistungsmodul.
Die Versicherungsleistungen umfassen standardmäßig die Kosten für die Räumungstätigkeiten inklusive der zugehörigen Entsorgung.
Auch die Beträge für die Reinigung sowie Renovierung oder Sanierung der Räumlichkeiten und die in diesem Zeitraum entgangenen Einnahmen (Miete). Es gilt vor Versicherungsabschluss die Ausschlussklauseln zu prüfen, die etwa durch Verjährung oder den Todesfall des Mieters gegeben sind.
Höhe der Entschädigung und Einschränkungen
In welcher Höhe und für welchen Zeitraum die Mietausfallversicherung die fehlenden Zahlungen übernimmt, hängt von den Vereinbarungen in der Versicherungspolice ab. Zwischen drei und 24 Monaten sind unterschiedliche Abstufungen möglich, die entsprechend mit angepassten Versicherungskosten einhergehen.
Die meisten Anbieter deckeln ihre Leistungen auf einen festgelegten Höchstbetrag, der zwischen 5.000 und 20.000 Euro variiert. Häufig ist im Vertrag zusätzlich eine Klausel enthalten, die Ihre Selbstbeteiligung in Höhe von drei Monatsmieten oder alternativ in Form von 20 Prozent der Schadenssumme vorsieht.
Was häufig übersehen wird: Die Versicherung ist erst zur Zahlung verpflichtet, wenn vorab der Klageweg erfolglos war. Der Abschluss der Versicherung entbindet Sie als Vermieter nicht davon, zunächst die Mietzahlungen Ihres säumigen Mieters auf dem Rechtsweg einzuklagen. Darüber hinaus führt das Abtauchen eines zahlungsunwilligen Mieters dazu, dass der Versicherungsgeber nicht zur Zahlung verpflichtet ist.
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Grundsätzlich beachten Sie, dass die Anforderungen an Sie als Versicherungsnehmer sehr hoch sind und der finanzielle Ausgleich für die entgangenen Mieten dazu häufig in keinem angemessenen Verhältnis steht. Nicht allein die zeitlich und in Hinblick auf die Maximalsumme deutlich eingeschränkten Bedingungen machen eine Mietausfallversicherung oft wenig attraktiv.
Zusätzlich sind die üblicherweise geforderten langfristigen Mietverhältnisse beim Vermieten von Ferienwohnungen und Monteurzimmern meist nicht praktikabel. Hier sind Mieterwechsel sehr häufig, was dazu führt, dass die wenigsten Versicherer überhaupt ein Angebot unterbreiten würden.
Alternativ setzen Vermieter auf Risikominimierung bereits vor dem Vermieten ihrer Ferienwohnung oder ihres Monteurzimmers an Feriengäste oder Monteure. Vor allem Feriengäste zahlen in der Regel vor Beginn ihres Aufenthaltes die Unterkunft.
Das Einbehalten einer Kaution für Schadensfälle zählt hier zu den üblichen Vorgehensweisen.
Mietausfälle, die in Folge von Schäden an der Mietsache entstehen, sind meist über den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung abgedeckt. Hier werden sowohl die Mietleistungen als auch die anfallenden Nebenkosten übernommen, sofern Mieter ihre Zahlungen aufgrund von Wohnraumschäden berechtigt teilweise oder vollständig einstellen.
Hierbei ist zu beachten, dass entsprechende Schäden, etwa ein Rohrbruch oder ein Brandschaden, tatsächlich Bestandteil der Versicherungsleistungen sind.